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专家解读加装电梯表决程序及加装电梯表决典型案

谢存海/辑录

最高人民法院商住房和城乡建设部《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》中指出：“关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

最高院商全国人大社会建设委员会、司法部、住房和城乡建设部《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中指出：“从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。实践中，虽然民法典未明确加装电梯属于哪一类业主共同决定事项，但认为加装电梯事项属于民法典第278条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”的意见在实践中占据主流，各地在加装电梯事项表决时基本按照民法典此条规定进行操作。关于表决范围是电梯所在单元、楼栋还是所在小区的问题，各地根据具体情况都在进行有益探索，均有一定合理性。从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。今年（2021年）3月最高人民法院发布的第二批社会主义核心价值观典型案例中的第五个案例“方某某、黄某诉周某、陈某某等物权保护纠纷案”也明确指出，老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定，经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护。”

全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任杜涛在《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解读：“适当降低业主共同决定事项的表决门槛。”“在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。同时，按照立法本意，这一条规定的“参与表决”，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源；《中国人大》杂志2020年第14期，全国人民代表大会官网）

中央电视台综合1频道《今日说法》栏目，2023年1月16日12：42播出《加装电梯引起的纠纷非常多，法律对此有何规定？》特邀专家（中国人民大学法学院教授、博士生导师石佳友）专题解答：（一）“关于加装电梯，主要运用的是民法典第二百七十八条，涉及的主要问题是改建、新建建筑物及其附属设施，不仅涉及原来老楼的改建、新建，还要扩建加装新的设施。所以，民法典规定：首先，占有专有面积的比例要达到“三分之二”、业主人数要达到“三分之二”，就是“双三分之二” 参与表决。第二，如果要通过决议的话，需要达到“双四分之三”，也就是表决同意人数达到四分之三、专有面积占比达到四分之三。这里面，法律规定的门槛是非常严格的，不仅要“双三分之二”表决，而且要“双四分之三”同意。这样规定，最大限度地照顾了不同业主的需求与合理利益诉求。咱们说的这个案子，他主要是适用原来物权法“双三分之二同意”的规定，是符合当时法律规定要求的。” （二）在处理相邻关系的问题上，我们历来坚持几个重要的原则，就是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。另外，我们在相邻关系的处理上，邻居之间有容忍义务。容忍义务是处理相邻关系的一个核心，这个认定是有道理的。我们讲，“抬头不见低头见”，这就需要相互通融、相互理解。就是说，如果邻居的合理诉求给自己造成了轻微的影响，我们要尽量包容。当然，这个容忍是在合理的限度之内，也要坚持公平合理的原则，尽量通过协商形成一致。在确实无法形成全体一致的情况下，就要依据公平合理的原则，经过法院进行判决。”

清华大学法学院院长、教授、博士生导师申卫星，在中央电视台新闻13频道《2021看两会》栏目谈老楼装电梯一楼不同意怎么办：“一楼不同意是否就不能加装电梯呢？民法典对此是有明确规定的。不论是早期单独的物权法还是新近通过的民法典第二编物权编，都对此作出了规定：加装电梯属于改造重要设施，确实要通过业主同意，但并不需要全体业主都同意。如果出席表决的业主住房面积和人数达到3/4以上，而且3/4中2/3以上的人数和2/3以上住房面积的业主同意就可以加装电梯。

曾耀林博士，现任四川省成都市中级人民法院副院长、审判委员会委员，原发于最高院《人民司法》杂志、2023年2月8日山东高院转发的《既有住宅增设电梯时业主表决权规则之完善》一文中指出：“民法典第二百七十八条在物权法基础上进行了细化完善，规定改建、重建建筑物及其附属设施应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。由此，确定了当下既有住宅增设电梯“双2/3+双3/4”的表决权规则。这一规则更加注重业主的参与度和表决权行使过程的规范性，实质上下调了业主同意意见的占比要求，降低了增设电梯的表决通过难度，有利于更好更快地推进电梯增设进程。”“保护低层业主的合法权益，必须保障其知情权，确保所有业主均完全知晓电梯增设事宜，也有平等参与投票表决的权利。我国《住宅建筑设计规范》规定7层及7层以上的住宅楼要设电梯，因此，绝大多数老旧住宅都是6层楼。若把1、2层视为低层，3~6层为高层，则高层业主数量正好符合现有表决权规则中规定的2/3的业主参与比例。也即，若高层业主全部同意增设电梯，则低层业主即使全部缺席表决或在表决中全部表示反对，也不影响最后结果。”

最高法发布的《完善统一法律适用标准工作机制的意见》（法发〔2020〕35号）第5条规定：“发挥司法指导性文件和典型案例的指导作用。司法指导性文件、典型案例对于正确适用法律、统一裁判标准、实现裁判法律效果和社会效果统一具有指导和调节作用。围绕贯彻落实党和国家政策与经济社会发展需要，最高人民法院及时出台司法指导性文件，为新形势下人民法院工作提供业务指导和政策指引。针对经济社会活动中具有典型意义及较大影响的法律问题，或者人民群众广泛关注的热点问题，及时发布典型案例，树立正确价值导向，传播正确司法理念，规范司法裁判活动。” 第8条规定：“规范高级人民法院审判指导工作。各高级人民法院可以通过发布办案指导文件和参考性案例等方式总结审判经验、统一裁判标准。各高级人民法院发布的办案指导文件、参考性案例应当符合宪法、法律规定，不得与司法解释、指导性案例相冲突。”《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》（法[2021]289号）第四条规定：“ 各部门根据职能分工，对法律适用疑难问题和不统一等情形，应当及时总结经验，通过答复、会议纪要等形式指导司法实践，条件成熟时制定司法解释或其他规范性文件予以规范。”《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第十三条规定：“除依据法律法规、司法解释的规定外，法官可以运用下列论据论证裁判理由，以提高裁判结论的正当性和可接受性：最高人民法院发布的指导性案例；最高人民法院发布的非司法解释类审判业务规范性文件；公理、情理、经验法则、交易惯例、民间规约、职业伦理；立法说明等立法材料；采取历史、体系、比较等法律解释方法时使用的材料；法理及通行学术观点；与法律、司法解释等规范性法律文件不相冲突的其他论据。”

案例一：《经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护》 2021年2月23日，最高人民法院发布第二批“大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例”。其中，第五个案例为《经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护》。（一）该案例指出：“某老旧小区业主打算加装电梯。经业主讨论后，绝大多数业主签字同意加装电梯。同意安装电梯的业主占比和其所有的专有部分占建筑物总面积的比例均达到法律规定的要求。”人民法院认为，“案涉电梯的加装符合法律规定的程序。” （二） “基于现场查看情况，案涉电梯与2单元房屋之间留有足够的距离，对该单元业主的通行并没有造成妨碍；案涉电梯正对2单元楼道的中部，长度为2.9米，超过楼道两侧的距离分别只有0.4米，而面对电梯的阳台长度达到5.7米，电梯对2单元房屋的采光和通风没有造成妨碍，且电梯运行声响很小，未产生明显噪音。老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定。即便加装电梯确实给低层住户的居住环境带来一定的变化，但在整体上不妨碍采光、通行、通风等相应权利的情况下，低层住户对小区加装电梯的行为，应负有一定的容忍义务。故判决驳回方某某、黄某某的全部诉讼请求。”

案例二：《阻挠住宅加装电梯施工案》《人民法院报》评选发布的“2021年度人民法院十大案件”第一案例：阻挠住宅加装电梯施工案。 “合肥市包河区法院审理后认为: 案涉楼宇加装电梯事项已征询专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主的意见，获得参与表决人数四分之三以上的业主同意，并对加装电梯事项进行了公示及备案。法院判决被告停止对电梯安装施工的阻挠、妨碍。”

案例三：《老旧小区加装电梯遭邻居阻拦，法院：不得阻碍施工》鲁法案例【2023】095号（一）法院认为：“涉案楼房单元加装电梯的事项已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以了公示，案涉电梯工程施工设计方案经济南市自然资源和规划局审查符合《济南市既有住宅增设电梯有关手续办理导则》的规划审查要求，施工事项也在济南市槐荫区住房和城乡建设局进行了施工备案，因此，原告11户业主与某电梯有限公司签订《既有住宅增设电梯合同》，对涉案楼宇加装电梯进行相应施工，符合法律规定，案涉楼宇加装电梯程序合法，被告对加装电梯应予以配合，原告要求被告不得阻挠其电梯安装的诉请，应当予以支持。” （二）法院经审理认为：本案中，原、被告作为老旧小区同一单元的业主，在处理相邻关系时应当以有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理为原则，互相给予便利，但应不影响或危害对方权益为限。”“被告201户业主认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全、消防疏散等不可预见的隐患，法院认为，原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠，若被告认为加装电梯造成相关隐患存在，其可向原告另行主张权利。”

案例四：《 2022年度全国老年人权益保护警示教育十大案例》第一案例

2023年3月17日，中国老龄协会联合中国司法大数据研究院在京发布2022年度全国老年人权益保护警示教育案例。第一案例：“朱某等六名老年人与周某等四人均系某小区居民。由于单元楼没有电梯，在高层居住的老年人下楼困难，影响了生活质量。朱某等六人所在的单元7户业主共同出资给本单元安装电梯，并向当地自然资源和规划局、住房和城乡建设局、市场监督管理等相关部门申请备案得到批准，后周某等四人阻止电梯施工。朱某等六人遂诉至法院要求排除妨害并赔偿损失27000元。法院认为，随着人口老龄化趋势的发展，老年人口逐年增加，开展宜居环境建设和适老化改造，尤其是解决老年人下楼难工作体现了人文关怀精神，是全社会的共同责任。原告方作为产权人有权委托施工，因此，法院判决被告周某等四人自本判决生效之日起停止妨害行为；驳回原告六人的其他诉讼请求。案例分析: 当前，我国许多城市的老旧小区存在不适应老年人居家养老的情况，适老化改造愈发紧迫。国家已出台相关政策推进适老化改造，但在实施过程中也引发了一些矛盾。对此，有关部门要进一步完善政策法规，明确加装电梯等无障碍设施适老化改造的法律依据。社区、人民调解组织要积极介入，有关当事人也要主动寻求协调或调解解决。有关部门要积极发挥作用，通过以案释法，弘扬邻里互助、尊老孝老的传统美德。”（《无障碍环境建设法》已经颁布，2023年9月1日开始实施，为老旧小区既有多层住宅加装电梯提供了法律依据。）

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